《晋安区农村宅基地和房屋确权登记实施细则(试行)》已经区政府研究同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
福州市晋安区人民政府办公室
2020年7月30日
晋安区农村宅基地和房屋确权登记实施细则(试行)
为解决晋安区农村宅基地及房屋和集体建设用地的确权登记问题，加强农村土地产权管理，依法保护宅基地使用者的合法权益，服务乡村振兴战略，依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《不动产登记暂行条例》等相关法律法规及《福州市农村宅基地及房屋确权登记办法（试行）》（榕政办〔2019〕112号）等宅基地及房屋确权登记发证的有关规定，结合我区实际，制定本细则。
第一章 总 则
第一条 本细则适用于晋安区宦溪镇、寿山乡、日溪乡符合乡镇土地利用总体规划和村庄规划，不涉及陆域生态红线的农村宅基地及房屋和集体建设用地的确权登记；涉及鼓岭旅游度假区范围内的农房确权登记应征得福州市鼓岭旅游度假区管理委员会同意。
第二条 按照农村宅基地及房屋确权登记要求，以宅基地批准文件或有效的土地、房屋权属来源证明材料为依据，以使用现状为基础，以权属无争议为前提，遵循“依照申请，尊重历史，依法依规，房地一体，一户一宅，面积法定，符合规划”的原则，按照不同时期，区分不同情形，采取不同方法，妥善处理历史遗留问题，对符合条件的，予以确权。
第三条 住宅层数、占地面积和建筑面积标准
1、根据《福建省农村村民住宅建设管理办法》第十条之规定，村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅，或者对原旧住宅进行改建的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积。
2、根据《福建省农村村民住宅建设管理办法》第三十七条第（三）项之规定，农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。
第四条 自然资源和规划部门、城乡建设部门、农业农村部门、“两违”执法部门、不动产登记机构、乡镇人民政府按照各自职责分工，共同做好农村宅基地及房屋确权登记相关工作。
第五条 本细则实施前依法颁发的土地使用权证和房屋所有权证继续有效。
第二章 不同时期农村宅基地的确权登记
第六条 1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，原农村集体经济组织成员占用宅基地并已建成房屋的，占地范围在《中华人民共和国土地管理法》实施之后至今未扩大，无论是否超过规定面积标准，均按宅基地实际使用面积予以确权登记。
第七条 1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，经依法批准取得建房宅基地，按照用地审批手续建房，未超过批准面积的，按实际使用面积予以确权登记，实际占用宅基地超出批准面积的，按批准面积予以确权登记，超出部分不予确权。
第八条 1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前，经原国土、规划、建设或乡镇人民政府等任一有权机关审批后建设的农村房屋或在1987年1月1日之前取得的原有宅基地上建设的农村房屋，在符合规划、“一户一宅”和无权属纠纷前提下，占用宅基地未超过面积标准的，在完善审批手续后，按照批准范围内的宅基地实际使用面积予以确权登记；实际占用宅基地超过面积标准的，按照面积标准予以确权登记，超出部分不予确权。
第九条 1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，已颁发土地或房屋权利证书之一的，按以下情形予以确权：
1、已颁发土地权利证书且现状未发生变化的，按照原登记发证用地面积予以确权登记。
2、已颁发房屋权利证书且现状未发生变化的，宅基地使用权经补充调查并按规定程序确认后，在规定面积标准内的予以确权，超出部分不予确权。
3、经过审批进行翻改建，未超过批准面积的，按实际用地面积予以确权登记；实际占用宅基地超过批准面积的，按照批准面积予以确权登记，超出部分不予确权。
4、未经批准翻改建，但未超过规定面积标准的，按实际用地面积予以确权登记；实际占用宅基地超过规定面积标准的，按照规定的面积标准予以确权登记，超出部分不予确权。
第十条 非本村集体经济组织成员占用宅基地的，按下列情形处理：
1、原为农村集体经济组织成员，因升学、兵役、婚姻、就业、投靠、服刑等正常人口迁移成为非原农村集体经济组织成员的，其在原农村集体经济组织内批准建造的宅基地及房屋，提供相关证明材料后予以确权登记，在不动产证书记事栏注记“该权利人原为本村集体经济组织成员”。
2、非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置、拆迁安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的（涉及跨乡镇、跨村的，应经共同上级政府批准），在退出原宅基地并注销登记后，由所在乡镇人民政府核实情况证明，按规划审批范围内的宅基地实际使用面积予以确权，在不动产证书记事栏注记“该权利人原为非本村集体经济组织成员”。
3、1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施前，城市居民、华侨、港澳台胞等非本村集体经济组织成员，合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地，至今未扩大的，按照批准面积内宅基地实际使用面积予以确权登记，在不动产证书记事栏注记“该权利人为非本村集体经济组织成员”。
第十一条 已拥有一处宅基地的本村集体经济组织成员、非本村集体经济组织成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，经所在地的农村集体经济组织确认后，按规定予以确权登记，在不动产证书记事栏注记“该权利人为本村集体经济组织成员住宅的合法继承人”。
第十二条 已拥有一处宅基地的村（居）民因司法裁判方式取得房屋所有权而获得宅基地使用权的，凭有关法律文书办理确权登记，在不动产证书记事栏注记“该权利人宅基地使用权以司法裁判方式取得”。
第十三条 不认定为“一户多宅”的几种情形：
1、1999年1月1日以前，有二处以上宅基地并已合法登记的。
2、已合法取得一处农村房屋，又通过依法继承房屋取得宅基地使用权的。
3、已合法取得一处农村房屋，又通过司法裁判受法律保护的方式取得宅基地使用权的。
4、一户有两处以上宅基地的，其宅基地面积之和未超过我省规定面积限额的。
5、虽拥有两处或多处农村房屋，但除一处宅基地上的房屋外，其他处房屋经鉴定为危房，并愿意将宅基地退还村集体，且与村委会签订了退还宅基地的协议，注销宅基地《集体建设用地土地使用证》、《房屋所有权证》或《不动产权证书》的。
第十四条 实际使用宅基地超过用地面积标准或拥有多处宅基地，成年子女持有结婚证，具备分户条件未分户的，且分户后符合“一户一宅”规定，允许分户进行确权登记。
第三章 不同时期农村房屋的确权登记
第十五条 1993年11月1日国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前的房屋，根据已确定的宅基地使用权范围内的房屋建筑面积予以确认房屋所有权，超出宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确权。
第十六条 1993年11月1日国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施起至2011年8月19日《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189号）实施前的房屋，对已确定的宅基地使用权范围内的房屋，按照规定程序完善审批手续后，按照批准面积予以确认房屋所有权，超出宅基地使用权范围以及规定的层数以上的房屋建筑面积不予确权。
第十七条 2011年8月19日《福建省农村村民住宅建设管理办理》（闽政办〔2011〕189号）实施后至今，对已确定宅基地使用权范围内的房屋，按规定进行处置后，依照《福建省农村村民住宅建设管理办法》（闽政办〔2011〕189号）完善审批手续后予以确认房屋所有权，超出宅基地使用权范围、规定的面积标准及层数的房屋建筑面积不予确权。
第四章 历史遗留问题处置
第十八条 历史遗留问题按以下方式处理：
1、处置范围
持有土地证或房产证，未经审批翻、改、扩建的，按以下方式予以处置：
（一）可不予处罚的情形，1993年11月1日之前建成的房屋；利用旧宅基地翻改建限额建筑面积内的房屋；少批多建已批部分的房屋。房屋建成时间及是否属于旧宅基地由属地乡、村认定；
（二）可予抵扣的情形，退出旧宅基地，其退出的房屋建筑面积可予以抵扣；
（三）限额建筑面积内的房屋不处置，补办建设用地、规划审批手续后进行确权登记；
（四）超建筑面积的由村集体按有偿使用处理，超额部份不予确权。有偿使用办法由各村根据实际情况制定，有偿使用费用实行村收乡管方式，用于发展本村经济、公益事业和完善基础配套设施建设；
（五）强化登记衔接，对符合分户条件的（持有结婚证、符合“一户一宅”政策的农户等），经申请并由乡镇审批后，可采取先分户后处置再办理不动产登记；
（六）属地乡、村应严格把关房屋安全问题。在晋安区房屋结构安全隐患大排查大整治过程中，被鉴定机构鉴定为c、d级的房屋或宅基地位于“三边”区域易受自然灾害倾袭特别是易发生地质灾害的房屋，明确不予确权登记；存在安全隐患的，需进行整改后并提交有资质单位出具的房屋能正常使用的鉴定报告，方可申请确权登记；
（七）对特殊困难群体（如：烈军属、低保户、困难户）经村审议、乡镇政府审核经公示无异议后，相关费用缴交可采取分年度缴交的方式。
2、处置责任及补办手续主体
乡镇政府为处置实施责任主体，处置实施后视同两违处置到位，作为确权登记依据。
按照省政府办公厅《关于切实改进农房建设管理确保安全质量的若干意见》（闽政办【2019】6号）文件精神，由乡镇人民政府办理历史遗留农房的乡村规划建设许可和宅基地用地审批的补办审批工作，采用表单式补办方式，简化补办审批程序。相关手续补办后按程序报市不动产登记和便民中心申请确权登记。
第十九条 涉及继承、分家析产、婚姻变化等办理农房不动产登记，通过政府购买服务方式解决权籍调查和分户测量费用，不增加群众负担。
第五章 确权登记程序
第二十条 宅基地使用者按以下程序办理确权登记：
1、申请。申请人提出申请，并按要求向农村集体经济组织提交身份证明材料、权属证明材料、《不动产登记申请表》、《权属认定审查表》及《不动产权属来源具结书》等相关资料。
2、初审。农村集体经济组织初审，初审通过的签注审核意见后，由所在地农村集体经济组织提交乡镇人民政府。
3、联审。乡镇人民政府组织国土资源所、村镇建设服务中心等相关部门现场踏勘、拍照核对进行联审，涉及“两违”处置的，提交“两违”处置履行到位证明材料，涉及审批不完整的，提交《农村宅基地及房屋用地、规划补办审批表》，联审后各部门在《不动产权属来源具结书》及《权属认定审查表》或《农村宅基地及房屋用地、规划补办审批表》签注审核意见。
4、公告。联审通过的，由乡镇人民政府按照确权登记程序在乡镇人民政府官网发布确权公告，公告期为15个工作日，并在拟确权不动产及不动产所在地村委会公告栏张贴。
5、确权。公告期满无异议或异议不成立的，由乡镇人民政府在表格上签注同意确权意见。
6、登记。申请人凭乡镇人民政府确权意见以及相关材料向市不动产登记机构申请办理不动产登记。
第二十一条 申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：
1、申请人身份证和户口簿以及《不动产登记申请表》。
2、权属证明材料。包括不动产权属证书或者原国土、规划、建设或乡镇人民政府等有权机关建设审批手续相关材料；依法继承的，提供相关继承人或利害关系人家庭财产分割协议书、遗嘱或生效的法律文书等继承相关书面证明材料；因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置、拆迁安置等集中迁建的，提供经扶贫搬迁、救灾救助、建设、自然资源和规划等主管部门及村集体出具的合法异地建房的证明或批准文件；1987年1月1日之前无相关权属材料的，提供《不动产权属来源具结书》和《权属认定审查表》；涉及“两违”处置的，提交“两违”处置履行到位证明材料；涉及审批不完整的，提交《农村宅基地及房屋用地、规划补办审批表》。
3、权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料。
4、法律、法规规定的其他材料。
第六章 组织领导和职责分工
第二十二条 区政府成立由区政府分管副区长为组长，区自然资源和规划局、区农业农村局、区城乡建设局、区城管局、宦溪镇、寿山乡、日溪乡等主要领导为成员的农村宅基地和房屋确权登记工作协调小组，负责组织开展试点工作，协调解决确权工作中的重大问题。各有关乡镇也应成立农房确权登记工作协调小组。职责分工如下：
1、乡镇人民政府为农村宅基地和房屋确权登记的责任主体，负责做好具体实施工作；负责指导协调各村开展农房确权、村民身份确认、宅基地权属和村级规划认定、宅基地有偿使用以及“两违”综合治理等工作，并做好对村集体或村委会认定证明材料的核查；补办《农村宅基地及房屋用地、规划补办审批表》，出具确权审查意见。
2、区自然资源和规划局负责编制乡（镇）土地利用总体规划和村庄规划，指导乡镇人民政府对符合审核意见，符合各类规划和用地审批条件的宅基地及时完善审批手续；负责农村宅基地和房屋调查工作，会同乡镇对房屋的用地面积、建筑面积、四至、层数等进行审核，并根据审核情况，对符合规划的出具规划认可意见；配合市不动产中心做好登记发证工作。
3、区城乡建设局负责依申请将一定规模以上（4层及4层以上或者集中统建的）农村住宅纳入工程质量安全监督体系，免费提供省、市农村住宅通用图集 。
4、区农业农村局负责农村宅基地改革和管理有关工作，负责对违法建造的农村住房依法予以查处，指导并审核集体经济组织成员身份认定。
5、对重大的违法建造的农村住房，由乡镇政府组织实施整治，并由区“两违”综合治理领导小组办公室验收和根据整治情况提供处置到位证明（或备案证明）。
6、各村负责做好本村村民之间的权属纠纷调解工作；对宅基地权利人的集体经济组织成员身份予以确认、对宅基地权属予以认定；协助农村宅基地及住房权利人进行不动产登记申请工作；制定村规民约，采取有偿使用制度对超占超建宅基地及房屋进行管理。
第七章 附 则
第二十三条 1987年《土地管理法》实施后，农村集体经济组织成员建房占用的宅基地，符合规划但超过规定面积标准的，在补办相关用地和规划手续后，依法按规定的面积标准予以确权登记。
第二十四条 本细则所规定的超出宅基地和房屋建筑面积标准部分，在不动产登记簿、证书记事栏内注明超占超建面积，能区分违法超占超建面积部分在宗地图和房产图上以虚线划定，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理。
第二十五条 本细则由晋安区自然资源和规划局负责解释。国家法律、法规、政策和福建省有关文件对农村宅基地及房屋确权登记相关问题另有规定的，从其规定。
第二十六条 本细则自印发之日起施行。