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火车北站周边道路提升（站东互通改造）项目

国有土地上的房屋征收补偿方案

因火车北站周边道路提升（站东互通改造）项目建设需要，拟征收该项目规划红线范围内所有房屋，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》、《福州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》、《福州市房屋征收补偿实施细则》、《福州市房屋征收补偿实施细则补充规定》《福州市人民政府办公厅关于加大住宅房屋征收货币化补偿安置的意见（试行）》《福州市住房保障和房产管理局、福州市财政局关于加大住宅房屋征收货币化补偿安置的实施细则（试行）》、《关于进一步完善旧屋区改造统筹安排调度机制的实施意见（试行）》等相关规定，结合本项目的实际情况，特制定如下房屋征收补偿方案。

一、征收补偿对象及方式

（一）凡本征收范围(具体以项目红线图为准)的被征收人列入征收补偿对象，以房屋所有权证为计户和补偿依据，被征收人应当依据房屋所有权证记载的房屋用途、性质和面积，选择对接购买安置型商品房或产权调换或货币补偿。

（二）本地块征收补偿的方式:实行货币补偿、对接购买安置型商品房或产权调换相结合的方式。

1、历史老宅因分割等原因造成房屋确权面积小于30平方米且被征收人在本市有其他住房的，实行货币补偿，不能购买安置型商品房或产权调换。

非公益事业房屋的附属物，实行货币补偿，不作对接购买安置型商品房或产权调换。另有规定的除外。

2、同一幢房屋分户补偿安置的，一律实行实物安置，不得实行货币补偿。

3、安置面积小于等于60平方米的，原则上实行实物安置；安置面积大于60平方米的，原则上实物安置面积不得少于60平方米。

4、无产权房屋确认补偿安置面积后，选择实物安置的比例不得低于50%。

5、被征收房屋属于以下特殊情形的实行对接购买安置型商品房或产权调换，不作货币补偿：

（1）被征收房屋的共有人对补偿方式的选择达不成一致意见的；

（2）被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

（3）被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

二、征收补偿原则

(一)货币补偿：

实行货币补偿的，由被征收人自行安置。

(二)购买安置型商品房（产权调换）：

安置型商品房（产权调换房屋）标准房型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡，具体安置面积的计算方式可由被征收人从以下两种方式中任选一种：

方式一：根据被征收房屋确权面积的征收补偿总金额（区位补偿、旧房补偿、公摊补偿等相应项目）除以安置型商品房（产权调换房屋）销售均价所得面积就近上靠标准房型；

方式二：根据被征收房屋确权面积加公摊补偿面积（最多不超过10平方米）后就近上靠标准房型。

(三)在《福州市房屋征收补偿实施细则》发布之日（2013年5月20日）前，原被征收人夫妻经法院判决离婚或协议离婚并对房屋具体分析明确权属范围的，可予以分户补偿；法院判决离婚或协议离婚,仅明确房屋双方各占份额，未对房屋具体分析明确权属范围以及2013年5月20日后离婚的，不予分户补偿。

三、建筑面积计算

1、被征收房屋有合法产权的，建筑面积以所有权证记载的建筑面积为准;其它房屋建筑面积按《建筑面积计算规范》和《福州市房屋面积计算细则》的规定计算。

2、利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式，阁楼层与原房同时设计建造的，其楼底高度在2.2米以上，阁楼层层高大于等于2.2米部分按100%计算建筑面积，阁楼层层高大于等于1.6米小于2.2米部分按50%计算建筑面积，阁楼层层高小于1.6米部分不计算建筑面积。

四、无产权房屋认定补偿办法

对无产权房屋的征收补偿原则上以福州市勘测院历年的航拍图（矢量图）为依据，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认并公示无异议后，根据建设年限区分处理：

1、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前个人建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积给予补偿安置。村（社区）、镇（街道）出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经主管部门确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿。

2、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前建设的无产权房屋，房屋建造人及其配偶和未成年子女在本市无他处房屋的（商品房、二手房除外），原房屋总建筑面积在180平方米以内部分的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，属同结构同步建设、总超建面积60平方米以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置；超过以上部分的建筑面积按20％给予补偿安置，但确权安置面积不得超过20平方米，超出部分实行货币补偿。无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村（社区），无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋（含产权房屋）的应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。

村（社区）、镇（街道）1984年1月5日至2004年10月26日前出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经上级主管部门确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿。

3、属2004年10月26日至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》发布前建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新率给予补助，另给予600元/平方米的搬迁奖励。

4、属2006年8月26日至2012年12月31日前建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可给予不超过150元/平方米自行搬迁补助。

5、私营企业或外地人在1984年1月5日至2006年8月26日前向村（社区）、镇（街道）租地、占地建设的无产权房屋，按不同结构的房屋重置价结合成新率给予补助，在签约期限内签订协议并搬迁的，另给予600元/平方米的搬迁奖励。

6、猪舍、牛栏及简易搭盖的房屋或构筑物,在签约期限内搬迁的按30～70元/平方米给予补助，在征收期间仍饲养禽畜的，另给予30元/平方米的搬迁补贴。

备注：无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村，外地人于1984年1月5日至2006年8月26日间，在本村占地建房的，其无产权房屋均按重置价结合成新计算补偿，另给予600元/㎡的搬迁奖励。

五、补偿计价方式

（一）整体区位评估方式结算货币补偿金额的补偿计价方式：

1.住宅用房货币补偿计价方式：

私房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋确认的合法建筑面积×（12880元/㎡+被征收房屋建安综合单价×成新率）。

2.产权、确权住宅房屋旧房补偿参照榕房〔2017〕89号的建安综合单价及成新率评定标准执行，其它非住宅房屋及2004年10月26日至2006年8月26日间建造的无产权房屋的旧房补偿参照榕政办〔2013〕100号文标准执行。被征收人选择整体区位评估方式进行计价的，二次装修项目补偿按照榕政办〔2013〕100号文的有关规定执行。

3、被征收房屋层高超过4米(含4米)的，重置价标准提高20％；被征收房屋层高超过6米(含6米)的，重置价标准提高40％；被征收房屋层高超过8米(含8米)的，重置价标准提高60％。

4、被征收人选择整体区位方式结算对接购买安置型商品房（产权调换）差价的，差价=实际购买安置型商品房的面积×安置型商品房单价-确认的房屋合法建筑面积×（区位评估价+被征收房屋建安综合单价×成新率），以上不含层次差价。

（二）被征收人选择分户评估方式结算货币补偿金额的，货币补偿金额按市场评估价格确定。

被征收人选择分户评估方式结算对接购买安置型商品房（产权调换）差价的，差价=安置型商品房市场评估价-被征收房屋市场评估价。

六、签约期限

本项目实施征收范围内房屋签约期限自本方案发布之日起分为如下几个阶段实施房屋征收：

1、宣传期：    年  月  日至    年  月  日；

2、签约期：    年  月  日至    年  月  日；

七、签约期限内奖励办法

（一）整体区位评估方式

1、在签约期限内签约搬迁的，产权（含确权）住宅房屋奖励：

（1）放弃购买安置型商品房（或产权调换）选择货币补偿的，给予货币奖励924元/㎡。

（2）按住宅确权面积的10%给予公摊补偿，但每户最多不超过10平方米。公摊补偿面积给予区位价补偿，选择购买安置型商品房（或产权调换）的，公摊补偿面积给予优惠补差奖励1500元/㎡；放弃购买安置型商品房（或产权调换）选择货币补偿的，公摊补偿面积给予货币奖励924元/㎡。

（3）房屋结构等级补差优惠，购买安置型商品房或产权调换的每平方米给予不超过差价款50%的优惠奖励（详见榕房〔2017〕89号附表）。

（4）购买安置型商品房，与被征收房屋等面积（含10%公摊补偿面积）部分或货币补偿款可购买的安置型商品房等面积部分（含公摊补偿面积）给予不计层次系数奖励，此项奖励根据被征收人选择的安置型商品房楼层情况，按每层每平方米不超过50元，在被征收人选房结算时计算。

2、对2004年10月26日前建成的住宅房屋，在签约期限内签约搬迁的，按以下标准给予提前搬迁奖励：

确认补偿安置面积≤60平方米的，每户给予不超过2万元提前搬迁奖励；60平方米＜确认补偿安置面积≤90平方米的，每户给予不超过2.5万元提前搬迁奖励；确认补偿安置面积＞90平方米的，每户给予不超过3万元提前搬迁奖励。同一幢房屋分户补偿的，按一户计算提前搬迁奖励。

（二）分户评估方式

被征收人不同意按整体区位评估价计价，按分户评估价签约搬迁且选择货币补偿的，可给予被征收房屋分户评估价5％的货币奖励。

八、安置型商品房或产权调换

（一）安置型商品房（产权调换）地点及销售均价

准现房：世茂理想城一期：12841元/㎡；

世茂理想城二期：12841元/㎡；

现  房：火车站G地块(奇山新苑) ：16070元/㎡；

桂山新苑：15880元/㎡。

 (二)以上房源的面积最终以市不动产登记和交易中心核定的产权登记面积为准。被征收人选择两套（处）或两套（处）以上安置型商品房的，只能享受一次上靠标准房型进行安置；若其中一套（处）安置型商品房的面积小于30平方米的，只能实行货币补偿或降低另一套（处）安置型商品房(或产权调换)的安置面积。

(三)安置型商品房（产权调换房屋）内部未设隔墙、未配置洁具的，应以标准户型为基数，给予80元/平方米的内部隔墙及卫生洁具补助。

(四)安置型商品房购房流程及缴款、结算办法

签订用货币补偿款购买安置型商品房协议时，由征收实施单位同步出具购房单。安置型商品房在取得《商品房预售许可证》后选房，被征收人未到场选房的，由征收实施单位邀请公证机关代为选房。选房后，被征收人凭购房单、选房证明与安置型商品房销售单位签订购房合同。安置型商品房购房款由征收实施单位为被征收人代收代付。

就近上靠标准房型购买安置型商品房的面积，按照对应安置型商品房的销售均价计价（未含层次差价）。购房单载明的购房面积与对应实际购买的安置型商品房面积有误差的，以实际签订的安置型商品房购房合同约定的面积为准，按实结算购房款。

九、过渡

1、住宅房屋选择对接购买安置型商品房或产权调换并自行过渡的，应按确权的住宅建筑面积向被征收人发放过渡费（原面积不足30平方米的按30平方米计算）。过渡费标准为按四至六级地段每月每平方米12元执行。

2、被征收人购买安置型商品房或产权调换的，过渡费从被征收人签订房屋征收补偿协议并将被征收房屋腾空交房之日起至安置型商品房或产权调换房屋交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日（ 2020年  月  日）起开始计算，36个月后期限结束；超过签约期限签订协议搬迁的，过渡期限自搬迁之日起开始计算，36个月后期限结束。

3、对选择货币补偿或购买安置型商品房现房（产权调换现房）的被征收人，给予发放6个月过渡费；对选择购买安置型商品房期房（产权调换期房）的被征收人，在正常过渡费发放期限之外，另给予增发3个月过渡费。

4、安置型商品房超过过渡期限交付给被征收人的视为逾期，自逾期之日起，对自行过渡的被征收人双倍发放过渡费，对使用周转房的被征收人按正常标准发放过渡费。因延迟交地原因致使逾期交付安置型商品房的，逾期过渡费由征收实施单位代为支付，列入征收成本；因建设原因致使逾期交付安置型商品房的，逾期过渡费由开发建设单位承担。

5、安置型商品房或产权调换房屋经单体竣工验收合格并经消防验收合格或备案，水、电等小区配套设施齐全的，即可回迁安置，被征收人拒绝回迁的，征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。

十、补助

1、被征收人或其直系亲属为五保户、低保户、孤寡老人的，给予每户3万元的装修补助。

2、被征收住宅产权面积小于45平方米且被征收人在本市范围内无其他房屋（含商品房、二手房），在签约期限内搬迁的，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认及公示无异议后，按45平方米予以补偿安置，但补足部分不计算旧房补偿费。选择购买安置型商品房（或产权调换）的，补足部分面积给予优惠补差奖励1500元/㎡，放弃购买安置型商品房（或产权调换）选择货币补偿的，补足部分面积给予货币奖励924元/㎡。2006年7月24日后对房屋进行产权分析，致使产权面积少于45平方米的不适用本规定。

3、住宅搬迁补助费为15元/平方米。搬迁补助费不足1000元的按1000元计算。

4、被征收人在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，住宅房屋可按确认的合法建筑面积一次性给予50元/平方米的安家补助。

5、电话补助费58元/户，有线电视补助费50元/户，宽带网络迁移补助费108元/户。

十一、超出签约期限搬迁的处理办法

1、凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。

2、房屋征收部门与被征收人在本项目集体土地上房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，在房屋货币补偿金额到位、提供安置型商品房、产权调换房屋或周转房的地点和面积后，由土地行政主管部门责令限期交地。逾期仍未交地的，由土地行政主管部门依法向人民法院申请强制执行。

3、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚法》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。

十二、房屋搬迁程序

1、由房屋征收实施单位将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。

2、被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。

3、被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。选房顺序号抽签办法及时间、地点等由房屋征收实施单位另行通知。

4、被征收人在签订协议时，应提交房屋产权证件、建筑许可证、土地使用证、工商营业执照、税务登记证明、闭路电视缴费发票、电话话费清单等原件，并随带身份证及身份证复印件2份、户口簿复印件1份和印章。

5、回迁、抽签、选房等事宜，在福州日报上刊登通知，刊登之日为通知送达时间，逾期到场抽签或选房视为弃权，并在公证机关公证下，由工作人员代为抽签、选房。

十三、本征收房屋补偿方案未明确事项，按国务院及省、市的相关法规执行。对征收外国领事馆房屋、军事设施、华侨房屋、教堂、寺庙、文物古迹、历史文化保护区内的建筑物等，依照有关的法律、法规、规章执行。

十四、投诉监督

为确保整个征收补偿工作顺利进行，做到公正、公平、公开，此次征收与补偿活动接受区纪委、区监察局监督，也欢迎被征收人参与监督。